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上海市商品住宅價格影響因素分析開題報告

時間:2019-06-01 19:50來源:畢業論文
近年來,我國住宅價格上漲較快,上漲幅度大大超出經濟總體增長水平。據宇博智業市場研究中心了解,在全社會固定資產投資中,上海去年房地產開發投資2819.59 億元,增長 18.4%。與之

近年來,我國住宅價格上漲較快,上漲幅度大大超出經濟總體增長水平。據宇博智業市場研究中心了解,在全社會固定資產投資中,上海去年房地產開發投資2819.59 億元,增長 18.4%。與之對應,上海商品房銷售速度增長也比較快。2013年全市商品房銷售面積 2382.2 萬平方米,比上年增長 25.5%,其中商品住宅銷售面積2015.81 萬平方米,增長 26.6%。而影響住宅價格的因素很多,各種因素對住宅價格的影響方向和程度各不相同。 房地產業是國民經濟的支柱產業,與許多行業具有極強的關聯性。合理的商品住宅價格是保持社會和諧和保障民生的關鍵。但是,中國市場還不成熟,存在價格持續高漲、市場供求結構不平衡、房價漲幅過大等問題。因此,研究商品住宅價格影響因素尤為重要。而這些因素我將之分成三大類:成本因素、宏觀指數因素以及環境區位這類其它因素。 其一,在成本因素中,土地政策方面有較大的影響。土地價格是住宅價格的重要組成部分,土地市場的供求關系也會影響住宅市場的供求關系。土地價格很大程度上決定住宅價格,住宅價格的上漲反過來又會拉動土地價格的上升。 根據新華網、搜悅媒體報道; 2014 年 2月 18 日發布的全國房地產市場數據中心統計的2014 年 1月全國城市房價排行榜前100 名顯示, 上海以 29974 元/平方米的房價列全國第二,同比去年上漲12.90%。35875
近年來,上海一直實行的是收緊“地根”的宏觀調控措施,使土地供應不斷減少,土地價格上漲是必然的。 其二,在宏觀政策中,居民收入水平的影響。一方面,如果在一定時期內居民收入水平上升速度明顯地超過了商品住宅價格的上升速度,那么,隨后的時期內會有越來越多的居民購買商品住宅,對商品住宅需求的增加勢必推高房價。另一方面,消費者在購買商品住宅時,除了支付首付外,一般需要向銀行申請按揭貸款,因此人均可支配收入決定了其還款能力。近年來,上海市區居民的人均可支配收入持續增加,2013 年全年城市居民家庭人均可支配收入43851 元,比上年增長 9.1%。其中,工資性收入28518 元,增長 6.6%;經營凈收入2317 元,增長2.2%;財產性收入788 元,增長 36.8%;轉移性收入12228 元,增長 15.4%。農村居民家庭人均可支配收入19208 元,增長10.4%。其中,工資性收入12378 元,增長 7.7%;家庭經營性收入920 元,增長 1.7%;財產性收入1587 元,增長 14.8%;轉移性收入 4323元,增長 19.5%。使得上海市民更加追求自身的居住水平,也更有能力為自己的商品住宅購買支付更多的資金,這些方面促進了上海商品住宅需求的增加,從而推動其價格的上升。 銀行利率的影響。利率是政府對房地產市場進行宏觀調控的重要工具,國家適時利用利率的工具,對利率水平進行調整,從而影響住宅市場的資金供給狀況,利率的波動變化間接地影響著住宅市場交易的主體,進而影響住宅市場的供需關系。利率主要通過供給與需求兩個方面對商品住宅價格產生影響。從供給角度一方面調整利率會使房地產開發商的資金使用成本發生變化,另一方面開發商會考慮到需求者對利率政策改變從而對預期做出反應,影響住宅市場的有效供給。從需求的角度來說,利率的變動對那些通過住房抵押貸款而分期購房的消費者來說,利率的波動直接影響著消費者每月的還款數量。 住宅市場的供求的影響。供求機制是房地產市場運作的最基本機制。供求關系的變化導致價格的漲落,反過來又刺激和抑制供給和需求。當供大于求時為買方市場,供求機制引導企業減少產品的供給;當供給小于需求時,為賣方市場,過度的需求使價格上漲,吸引更多的生產者增加供給,直至供求關系重新達到平衡住宅市場價格是在住宅 論文網 上海市商品住宅價格影響因素分析開題報告:http://www.aftnzs.live/kaiti/20190601/34054.html
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